Как платится налог с продажи квартиры

Налоговое законодательство обязывает граждан, получающих доходы, производить отчисление НДФЛ в бюджет. При этом налогообложению подлежит не только ежемесячный заработок налогоплательщика, но и дополнительный доход, в том числе прибыль от реализации имущества. Гражданам, реализующим свою недвижимость важно знать, в каких случаях взимается НДФЛ с продажи квартиры и в каком объеме.

Всегда ли взимается НДФЛ с продажи квартиры
В общем порядке лицо, реализующее то или иное имущество, обязано в следующем за отчетным периодом году подать декларацию и перечислить в бюджет налог, исчисленный по ставке 13% от суммы, вырученной при продаже.
Согласно налоговому законодательству НДФЛ с дополнительного дохода, связанного с реализацией имущества, обязаны уплатить граждане, продавшие:
• иное, кроме недвижимого, имущество, которым они владели менее 3 лет;
• недвижимость, в том числе доли в объекте, находившуюся в собственности менее предельного срока владения.
Практически любое правило имеет исключения, поэтому на основании положений статей 217 и 217.1 НК РФ, когда речь идет о налогообложении дохода от реализации недвижимого имущества, в том числе квартир, налог не взимается, если соблюдено условие относительно срока владения. Согласно последнему минимальный период владения, равный 3 годам, применяется в отношении:
• унаследованных и полученных в дар от близких родственников объектов;
• объектов, полученных в результате приватизации;
• недвижимости, переданной налогоплательщику по договору ренты;
• объектов, являющихся единственной жилой недвижимостью налогоплательщика.
Для объектов, приобретенных по иным основаниям, в том числе на основании купли-продажи, законодательство устанавливает пятилетний срок владения. Причем на уровне субъектов данный период может быть сокращен.
Важно! При определении минимального срока необходимо учитывать и время приобретения прав на объект. Так, например, если реализуемая недвижимость приобретена до 2016 года, трехлетний период применяется без учета перечисленных выше особенностей.

Как взимается налог
Расчет суммы производится на основании двух показателей: налоговой базы и процентной ставки. Первая величина соответствует размеру вырученных при продаже средств, вторая определена законодательно и составляет 13 %.
Согласно ст. 214.10 НК РФ в случаях, когда величина налоговой базы меньше кадастровой стоимости проданного объекта, расчет суммы НДФЛ осуществляется следующим образом: полученная прибыль приравнивается к кадастровой стоимости, которая умножается на понижающий коэффициент 0,7.
Во избежание доначисления НДФЛ, цену следует определять в размере максимально приближенном к кадастровой стоимости объекта (не менее 70%). При этом важно использовать актуальную величину, то есть ту, которая внесена в ЕГРН в год реализации недвижимости.
Уменьшение налоговой нагрузки
В отличие от имущественного налога НДФЛ уплачивается независимо от наличия у налогоплательщика того или иного статуса. Налог с дохода от продажи объектов обязаны перечислять как трудоспособные работающие граждане, так и лица, относящиеся к льготным категориям, например, инвалиды 1,2 групп или неработающие пенсионеры.
Тем не менее, законодательство делает послабление в части величины налога, подлежащего перечислению в бюджет. Так, согласно ст. 220 НК РФ продавец квартиры вправе воспользоваться имущественным вычетом, не превышающем 1 000 000 рублей. Фиксированная величина вычета позволяет уменьшить налоговую базу и как следствие снизить итоговую сумму НДФЛ.
Приведем простой пример. Допустим, гражданин реализовал квартиру по цене 2 500 000 рублей. Данная цена сопоставима с кадастровой стоимостью недвижимости, поэтому доначисление налога не требуется.
В таком случае НДФЛ составит: (2500000-1000000) x13%=195000 рублей.
На основании той же статьи вместо вычета, предоставляемого в фиксированной величине, налогоплательщик может уменьшить сумму налога путем вычета сопряженных с приобретением квартиры фактических расходов, которые он в состоянии документально подтвердить. В данном случае подразумеваются затраты, напрямую связанные с приобретением, например, оплата услуг риелтора, уплаченные в рамках ипотечного договора проценты и другие.
Важно! На сумму дополнительных расходов, даже если они влияют на стоимость приобретения и документально подтверждены, уменьшить налоговую базу невозможно. К примеру, инспекция не примет во внимание затраты, связанные со страхованием недвижимости.

Нюансы декларирования
Расчет налога от реализации недвижимого имущества налогоплательщик производит самостоятельно, заполняя с этой целью декларацию 3-НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. После проверки поданных документов предстоит уплата рассчитанного НДФЛ в бюджет. И вот, что еще важно знать продавцу:
1. При расчете минимального периода владения имуществом налогоплательщик обязан придерживаться точных величин. Это означает, что 3 года будут соответствовать 36 полным месяцам, а 5 лет - 60.
2. Если налогоплательщик стал собственником квартиры посредством последовательного приобретения нескольких долей, исчисление минимального периода владения следует начинать с момента приобретения первой доли.
3. Моментом приобретения объекта считается дата внесения соответствующей записи в ЕГРН.
4. Продавец квартиры может не беспокоиться об уплате НДФЛ, если налоговый вычет превышает сумму полученной прибыли. Декларация же заполняется и подается в любом случае, даже если она нулевая.
Срок уплаты НДФЛ в данном случае ограничен 15 июля года подачи декларации. В случае подачи декларации и пропуска указанного срока уплаты, - узнать задолженность по ИНН можете у нас на сайте.